Faut-il investir en loi Pinel ?
Investir dans un logement neuf pour réduire son impôt sur le revenu est une solution attractive. Le dispositif Pinel est vanté de toute part pour sa fiscalité avantageuse, parfois tellement que l’on peut se demander où est le piège. Alors, faut-il investir en loi Pinel ? Les réponses dans cet article.
Comment fonctionne la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif permettant aux investisseurs dans l’immobilier locatif de réduire leur impôt sur le revenu. Pour ce faire le bien doit être neuf, en VEFA ou réhabilité. Le prix d’achat ne doit pas dépasser 300 000 € dont 5 500 €/m2 pour pouvoir bénéficier d’une déduction d’impôt sur le coût total d’acquisition.
À ce jour, la réduction d’impôt dépend de la durée de location sur laquelle l’investisseur s’est engagé.
- Pour une location de 6 ans : 12 %
- Pour une location de 9 ans : 18 %
- Pour une location de 12 ans : 21 %
La situation géographique du logement est également prise en compte dans les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel. En effet, le bien doit être situé dans une zone tendue, c’est-à-dire une ville où il y a plus de demandes que d’offres en termes de locations. 3 zones sont éligibles : la zone A, la zone A bis et la zone B1.
Aussi, un plafond de loyer et de revenus (pour les locataires) est défini pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel. Ainsi, les foyers à revenus modestes peuvent avoir accès à des logements neufs avec un rendement énergétique performant.
Quel est le rendement d’un investissement Pinel ?
Pour être rentable, un investissement Pinel doit compléter deux objectifs : rapporter de l’argent et avoir une valeur supérieure à la revente.
Pour le premier, vous devez vous assurer que votre logement sera loué pendant toute la durée d’engagement que vous aurez définie. Normalement, en zone tendue les biens se louent assez facilement. Pour le second, c’est dans la sélection de l’appartement et dans l’augmentation des prix de l’immobilier que tout se joue.
Quel qu’il soit, il faut que le rendement de votre investissement soit judicieusement calculé avant de vous lancer. En effet, les contraintes de plafonds de loyer peuvent par exemple réduire votre rentabilité locative. Vous devez donc veiller à ce qu’elle soit assez haute pour amortir votre investissement.
D’après le Conseil des prélèvements obligatoires, le taux de rendement d’un investissement en loi Pinel est de 4,6 %. Si on prend en compte la réduction d’impôt, il est de 5,8 %. Ce rendement est plus élevé que celui d’un investissement classique, estimé à 2,2 %. Si les prix de l’immobilier augmentent et que vous arrivez à réaliser une plus-value à la revente de votre bien, le rendement pourrait être de 8 %.
En définitive, un investissement Pinel peut être rentable, en prenant des précautions et en sélectionnant judicieusement le bien. Dans la suite de l’article nous vous expliquons comment sélectionner un investissement rentable avec le dispositif Pinel.
Comment choisir le bon investissement en loi Pinel ?
Pour choisir le bon investissement en loi Pinel, c’est-à-dire un logement qui se loue facilement et qui peut être revendu avec une plus-value, vous devez prendre en compte plusieurs critères.
- Le loyer moyen
Vous devez absolument vérifier que le loyer moyen du quartier et/ou de la ville où se situe le logement n’est pas inférieur au plafond du dispositif Pinel. Sinon, la rentabilité que vous aurez calculée avec le plafond maximum sera faussée, puisque vous devrez baisser le prix du loyer au niveau du loyer moyen.
2. La localisation du bien
Comme pour n’importe quel investissement immobilier, l’emplacement est le point à ne pas négliger. Vous devez choisir une localisation dynamique et attractive, où la demande de location est forte. Un quartier avec des commerces, des écoles et des moyens de transport public est un emplacement attractif. Aussi, pour la dynamique de l’emplacement, vous devez vérifier le taux de chômage, le taux de délinquance, âge moyen des habitants et les revenus moyens. Pour votre rentabilité, vous devez vous renseigner sur le montant des impôts locaux.
3. La qualité du logement
Dans le cadre de la loi Pinel, le logement doit respecter les normes de performance énergétique. Il doit donc être labellisé RT 2012 ou BBC 2005. Si le logement est en cours de construction, vous pouvez vérifier la qualité de la construction dans un bien similaire. Aussi, renseignez-vous sur la fiabilité du promoteur, afin d’être sûr de votre investissement.
4. La part de logements vacants
Si le taux de vacance dans le quartier est élevé, vous devez fuir ce bien. En effet, pour profiter des avantages fiscaux, le dispositif Pinel impose que le logement soit loué sans discontinuité. Si le taux de logements vacants est important, cela doit vous alerter.
En vérifiant ces 4 critères vous devriez trouver le bon investissement Pinel, qui se louera facilement et qui pourra vous faire gagner de l’argent à la revente.